Le marché résidentiel voit ses prix chuter pour la première fois depuis 2020, sous l’effet des turbulences géopolitiques régionales. De quoi nourrir les doutes sur le modèle dubaïote, même si les professionnels redoutent peu un crash.
Difficile mois de mars pour Dubaï. Selon les données de ValuStrat, cabinet d’évaluation immobilière basé dans l’émirat et cité par Bloomberg, l’indice des prix résidentiels y a reculé de 5,9% par rapport à février.
Cela marque la première baisse mensuelle enregistrée depuis 2020, alors en pleine pandémie de Covid-19. En valeur absolue, ce repli ramène l’indicateur à son niveau d’il y a six mois, effaçant d’un coup une partie des gains accumulés depuis l’automne.
Sur la même période, le cabinet d’études Reidin confirme que les ventes résidentielles ont chuté d’environ 20% en un mois, à quelque 13 000 transactions, contre près de 16 000 en février. La valeur totale des opérations a, elle, reculé d’un cinquième pour s’établir à 37,2 milliards de dirhams.
Un signal d’autant plus préoccupant que le marché avait abordé le premier trimestre sur des bases encore solides, prolongeant un cycle haussier qui avait propulsé les prix de l’immobilier dubaïote à plus de 70% au-dessus de leur niveau de 2020.
La guerre comme détonateur
À l’origine de ce retournement figure le climat de volatilité brutale semé dans la région par le conflit en cours entre les États-Unis, Israël et l’Iran depuis deux mois. De quoi éroder la confiance des investisseurs et précipiter une vague de départs, estimée à plus de 40 000 expatriés dans les huit jours suivant le début des hostilités.
Pendant des années, Dubaï avait su transformer sa position géographique et sa politique fiscale en avantage comparatif décisif. Sa fiscalité quasi nulle, son cadre des affaires jugé stable et son cosmopolitisme affiché en avaient fait une destination de choix pour les expatriés aisés et les grandes fortunes internationales.
Ce modèle est aujourd’hui mis à l’épreuve, alors que les frappes iraniennes menées en représailles aux attaques américano-israéliennes ont visé des symboles du prestige local comme le Burj Al Arab, le Fairmont The Palm ou encore la 23 Marina Tower. Si la plupart des projectiles ont été interceptés, l’onde de choc psychologique sur les acheteurs potentiels et les investisseurs a été immédiate.
Le marché sur plan sous surveillance
« Le marché ne retrouvera pas immédiatement son niveau d’avant, et nous anticipons un assouplissement des prix. Nous pensons que la demande sera affectée parce qu’il est probable que la population ne croisse plus au même rythme que ces dernières années, à un moment où les livraisons de logements neufs sont particulièrement nombreuses », estime Lewis Harding, directeur général du courtier Better Homes, cité par Bloomberg.
Le segment de la vente sur plan — ces biens vendus avant construction — pèse 75% des transactions dubaïotes et cristallise les craintes avec un recul de 13% en mars selon Reidin. Pourtant, plusieurs acteurs du secteur refusent le scénario catastrophe.
« Il y a des crispations sur le marché, et l’off-plan sera le premier à en souffrir parce qu’il est spéculatif. Mais nous ne craignons pas un effondrement, car les utilisateurs finaux sont plus nombreux que jamais, et les remises que nous observons interviennent après une hausse massive des valorisations sur cinq ans », tempère Sahil Khosla, directeur général de SOHO, promoteur de tours de luxe.
Katr Natada Binghadi, directeur général de Binghadi Holding, confirme que la liquidité reste présente et que le comportement global du marché demeure relativement stable, malgré le trou d’air enregistré en mars.
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